Una de las dudas más habituales entre propietarios de viviendas de uso turístico (VUT) es si necesitan contar con la autorización de la comunidad de propietarios para poder inscribirse en el nuevo Registro Digital Único de Alquileres de Corta Duración y obtener el Número de Registro de Alquiler (NRA).
Pues bien, desde la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la clave está en la fecha en que se obtuvo la licencia autonómica o municipal. A continuación, te explicamos en qué casos se necesita autorización de la comunidad y en cuáles no, con base legal clara y argumentos para evitar errores al presentar tu solicitud.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal tras su reforma?
Con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, se introdujeron cambios relevantes en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que afectaron directamente a las viviendas destinadas al alquiler turístico.
Pero lo más importante es lo siguiente:
Todas aquellas licencias turísticas autonómicas o municipales concedidas con anterioridad al 2 de abril de 2019 no necesitan la autorización expresa de la comunidad de propietarios para inscribirse en el registro, salvo que los estatutos ya prohibiesen expresamente la actividad turística.
En otras palabras, si ya tenías tu licencia turística antes de esa fecha, estás protegido por un régimen anterior, y no pueden exigirte ahora una autorización de la comunidad como requisito nuevo, salvo prohibición estatutaria preexistente.
¿Y si los estatutos prohíben el uso turístico?
Este es el único caso en el que la comunidad puede oponerse legítimamente:
• Si los estatutos de la comunidad prohíben expresamente el alquiler vacacional o la actividad económica, no podrás obtener el NRA sin una modificación previa de dichos estatutos.
Para levantar esta prohibición, sería necesario:
• Convocar una junta de propietarios.
• Aprobar por unanimidad una modificación estatutaria que permita el uso turístico.
• Que se otorgue autorización expresa a cada vecino que lo solicite.
Es decir, si los estatutos son restrictivos, no basta con una votación simple en junta: hay que modificar legalmente el régimen del edificio.
¿Qué pasa si no hay prohibición en los estatutos?
Si no hay mención alguna al uso turístico en los estatutos, o si la vivienda obtuvo su licencia antes del 2 de abril de 2019, entonces:
• No necesitas autorización expresa de la comunidad.
• El registrador no debería exigirte ningún acuerdo comunitario para concederte el NRA.
• Basta con que aportes la documentación técnica habitual: licencia, CRU, referencia catastral, etc.
En caso de duda, puedes presentar una declaración responsable indicando que los estatutos no contienen prohibiciones específicas.
¿Qué buscan los registradores?
Según el procedimiento publicado por el Colegio de Registradores, se revisa si:
• La actividad está autorizada por la comunidad autónoma o ayuntamiento.
• Existe alguna limitación estatutaria incompatible con el uso turístico.
• El solicitante cuenta con los documentos justificativos adecuados.
Por tanto, el foco está en los estatutos, no en la opinión de la comunidad ni en acuerdos ordinarios de junta.
Conclusión
No necesitas autorización de la comunidad para registrar tu vivienda turística si:
• Tu licencia turística fue concedida antes del 2 de abril de 2019.
• No existe ninguna cláusula en los estatutos que prohíba el uso turístico.
Solo necesitarás autorización si los estatutos lo prohíben expresamente, y en ese caso deberá reformarse previamente el régimen de la comunidad.
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